Анализируя с позиции уязвимостей и угроз новое законодательство о регистрации прав на недвижимость эксперты АГБ приходят к выводу, что наряду с упрощением процессов, эти изменения вносят и существенные факторы риска. С учетом несовершенства защиты от криминала они будут иметь тенденцию к росту не только дискредитируя сделки с недвижимостью, но и создавая условия развития преступности в этой сфере.

Суть проблемы в мощном тренде вытеснения доказательств прав на недвижимость из материальной сферы в область электронных документов, т.е. фактически в мир киберпространств. Туда, где действуют законы информационных технологий, где цифровые документы могут мгновенно исчезать и менять содержание по невидимым указаниям. В результате электронные доказательства занимают место реальных документов, следы преступлений приобретают неосязаемый характер, растут угрозы выскотехнологичных мошенничеств.

С 15 июля 2016 года отменена выдача Свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Возникновение и переход прав на недвижимость будет удостоверяться только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) .

Это способствует сокращению захлестнувшего Росреестр вала документов и приветствуется, так как оно дублировало устаревшие данные ЕГРП. Однако, как показано ниже, отражает и тенденцию опасного нарастания рисков, для компенсации которых необходимы совершенно новые меры защиты.

Так, Свидетельство о государственной регистрации прав служило лишь правоподтверждающим документом и для получения достоверных данных все равно запрашивались актуальные данные ЕГРП.

Однако профессионалы всегда настораживались, если Свидетельство и правоустанавливающие документы были утрачены и проведение сделки предлагалось по дубликатам. Добропорядочный собственник, проявляющий разумную осмотрительность и осторожность всегда хранил эти документы. Их утрата свидетельствовала о возможных проблемах и заставляла прибегать к дополнительным мерам безопасности.

Главной опасностью в этом случае являлось возможность проведения сделки по поддельному паспорту. Мошенник, изготовив поддельный паспорт владельца, мог от его имени запросить дубликаты для сделки, но надпись «Дубликат» являлась демаскирующим признаком, настораживавшим проверяющих сделку лиц.

Свидетельство при нынешнем уровне техники можно подделать, но для этого мошенникам было необходимо получить фамилию и образец подписи регистратора, а на выданных ранее свидетельствах также подделать дополнительные степени защиты (номерной бланк с узором из водяных знаков и микросеткой ).

При этом ФИО регистратора, номера и серии бланков выданного Свидетельства, другие нужные моменты не отражались в выписке из ЕГРП, без чего было нельзя качественно имитировать документ.

Ранее для регистрации сделки нужно было также предоставлять и правоустанавливающие документы. Для их подделки мошенникам нужно было еще больше данных. Например, для подделки договора купли продажи нужны образцы подписи текущего и прежнего владельца, их полные данные, на основании чего прежний собственник владел объектом, регистрационные сведения по предыдущей сделке и т.д.

Несоответствия были легко выявляемы до завершения регистрации, причем регистратор получал в руки подделанные документы, т.е. доказательства преступления, что обеспечивало риск захвата с поличным.

Поэтому мошенники, как правило, шли путем получения дубликатов документов, но это все равно несло высокий риск разоблачения, что сужало их возможности и ограничивало их активность.
Т.О. Система имела эффективной барьер, защищающих от наиболее опасных рисков в этой сфере.

За последний период Росреестром внедряются меры по минимизации бумажного документооборота и переводу услуг преимущественно в электронный вид. Последовательно были отменены:
— защищенные бланки Свидетельства о государственной регистрации прав,
— регистрационная запись (штамп) о регистрации перехода прав на «погашенном» Свидетельстве,
— необходимость подачи Свидетельства и правоустанавливающих документов для регистрации перехода прав,
— отражение в Свидетельстве и выписке из ЕГРП паспортных данных (заменены на СНИЛС),
— с 15 июля 2016 года отменено само Свидетельство о гос. регистрации.

Наряду с позитивом есть и плохой результат. Теперь мошенникам для хищения объекта недвижимости достаточно знать образец подписи правообладателя и получить поддельный паспорт на его имя.

Между тем ситуация с возможностью получения поддельного паспорта представляется критической. С использованием поддельных паспортов рынок недвижимости сталкивается со времен его образования, но с момента появления выскотехнологичного оборудования для подделки паспортов и продажи их через Internet риски перешли на более высокий уровень (См. нашу справку от «10» июня 2013 года. Прилагается).

Мониторинг текущей ситуации показал, что не смотря на информацию как по нашим, так и иным каналам в правоохранительные органы, продажа высокотехнологичных фальшивых паспортов процветает, в том числе на сайтах, зарегистрированных в зоне RU. Случаи сделок с их использованием множатся, даже нотариусы не защищены и не имеют возможности выявить такую подделку, что ставит под удар и сделки с из участием.

Причем разрекламированный сервис «Проверки паспортов по БД ГУ по вопросам миграции МВД РФ» в этом случае совершенно бесполезен, так как не позволяет проверить, выдан ли проверяемый бланк данному лицу. Кроме того, изготовление таких паспортов декларируются с возможностью их внесения в БД ГУ (что исключать нельзя с учетом уже выявленных и раскрытых преступлений в этой сфере).

Также нужно учесть, что поддельный паспорт лишь предъявляется, но не сдается в Росреестр (или МФЦ). Таким образом к регистратору не попадают документы, которые содержат признаки подделки, а новый упрощенный порядок регистрации на этом этапе не позволяет выявить, установить и пресечь преступление.

Также введена регистрация права в электронном формате через сеть Internet с использованием Электронно-цифровой подписи (ЭЦП) и сканированных копий (образов) документов. К их комплекту предъявляются минимальные по составу и содержанию требования. Дублирующих вариантов перепроверки ЭЦП нет.

Располагая ЭЦП владельца теперь мошенники могут из любой точки мира выслать документы, по которым Росреестр будет обязан оформить переход прав. Причем почти все данные, достаточные для подготовки требуемого комплекта документов можно получить на бесплатных сайтах, в том числе www.rosreestr.ru.

По оценке экспертов завладеть чужим ЭЦП можно минимум тремя способами:
1. Получением ЭЦП по поддельному паспорту.
2. Кражей ЭЦП с помощью программных средств. По оценкам специалистов способов для этого разработано много, а защита для обычных физических лиц крайне трудна .
3. Кражей самого носителя ЭЦП, представляющего собою обычную флешку или карту УЭК .

Заказать и оформить ЭЦП (ключ электронной подписи, ключ ее проверки и его квалифицированный сертификат) можно через интернет в Удостоверяющих центрах (это более 400 коммерческих фирм).
Для получения нужен только паспорт, который проверяет сотрудник центра.

В случаях кражи ЭЦП доказать факт того, что электронный документ подписан не правообладателем, а иным лицом (мошенником) представляется крайне затруднительным или практически невозможным. И это лишает потерпевшего возможности истребовать похищенный объект у добросовестного приобретателя на основании ст. 302 ГК РФ. Но в случае мошенничества этот путь является единственным вариантом восстановления прав.

С широким внедрением ЭЦП и УИК под удар высокотехнологичных мошенничеств могут попасть объекты физических лиц. В то же время объем ущерба, наносимого «высокотехнологичными» мошенниками является самым крупным как в России, так и мире, хотя их главные усилия направлены против юридических лиц, защищённых службами безопасности, техническими специалистами, специальными средствами и т.д.

Анализ арбитражных дел по фактам хищений средств из банков с помощью поддельных ЭЦП показывает их затяжной характер, требующий дорогостоящих экспертиз, консультантов и юристов высокой квалификации.
Суд сталкивается с оценкой цифровых (электронных) доказательств, которые принять в процессе без опоры на материальные документы сложно, а иногда невозможно. Или как, например, представить электронные доказательства того, что во время ввода ЭЦП на экране был другой документ, вводящий в заблуждение?

Помимо проблемы принятия судом электронного доказательства в судебной практике возникают проблемы с непосредственной демонстрацией доказательства, ознакомления с его содержанием всех участников в ходе процесса, другие затруднения, ограничивающие возможность защиты нарушенных прав.

В уголовном и гражданском процессе эти вопросы еще более сложны. Так, растет несанкционированное списание денег через интернет банкиг, но анализ споров показывает, что граждане, как правило, не могут вернуть средства. А в этой сфере быстрее заметить хищение, банкам легче заблокировать и вернуть деньги.

Владелец недвижимости о мошенничестве и переходе прав может не догадываться. Росреестр информирует о регистрации через сеть высылая выписку (или ссылку на нее) на адрес, указанный в заявлении. Причем ссылка хранится три месяца до ее открытия, а после открытия — сутки и удаляется. Если адрес даст мошенник ему не нужно идти за документами и рисковать, хотя опасность провала итак мала.

По спущенному Росреестру Плану мероприятий готовятся и другие изменения в русле указанных тенденций:
— Ведение ЕГРП, а затем ЕГРН только на электронных носителях (для экономии на строительстве хранилищ),
— Законодательный запрет нотариусам требовать у продавца правоподтверждающие документы и др.

Цель Плана поднять место России в рейтинге «Ведение бизнеса» Doing Business Всемирного банка . Однако реализация противоречит декларируемым задачам: «увеличить гарантии зарегистрированных прав, снизить риски операций на рынке недвижимости, повысить устойчивость рынка недвижимости в целом».

Нарушение баланса между цифровыми и письменными документами, тенденция по переводу ключевых регистрационных операций в исключительно электронный вид наиболее опасны в сфере недвижимости, где под угрозой оказываются конституционные право частной собственности и право гражданина на жилище.

Эти побочные тенденции прогресса являются новым вызовом XXI века, которому можно противопоставить лишь эффективные упреждающие действия, новые технологии защиты и широкий фронт всех сил, заинтересованных в стабильности оборота в сфере недвижимости.

Дополнительные материалы:

Сайт госуслуг и ЭЦП
О мошенничестве с ЭЦП http://www.eos.ru/upload/analitica/Delo_2014-07_02.pdf
О киберпреступности
УЭК и ЭЦП, электронный паспорт — законодательство
План мероприятий («дорожная карта») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2012 № 2236-р
Рейтинг на англ. http://russian.doingbusiness.org/ В этом рейтинге Россия на 51 месте, а Китай на 84-м.

Новые тенденции в регистрации и риски