Согласно решениям суда собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Приобретатель купил квартиру у продавца, имевшего поддельный паспорт владельца и суд усомнился в его добросовестности.
Интересно то, что приобретатель является полным тезкой бывшего помощника транспортного прокурора Санкт-Петербурга и одновременно фигурантом других уголовных дел, в том числе о хищении недвижимости (см. здесь)
Дело № 2-1595/2020 21 июля 2020 года
Истец: Оганесян Анжелика Арутюновна
Ответчик: Зоточкин Артем Юрьевич
78RS0017-01-2019-004235-14
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Пешниной Ю.В.,
при секретаре Даровском В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оганесян А.А. к Зоточкину А.Ю. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения,
УСТАНОВИЛ:
Оганесян А.А. обратилась в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Зоточкину А.Ю., уточнив требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просила суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 7 июня 2019 года серии №, удостоверенный Ким С.Ю., временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга Юрга О.В., в реестре №, применить последствия недействительности ничтожной сделки; аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №; истребовать из чужого незаконного владения Зоточкина А.Ю. – квартиру , расположенную по адресу: <адрес>
В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником квартиры , расположенной по адресу: <адрес> на основании договора участия в долевом строительстве от 23 декабря 2013 года, акта приема-передачи квартиры от 27 июня 2016 года, выписки из ЕГРН от 1 августа 2016 года. 20 июля 2019 года истец обнаружила, что квартире заменены замки, получив выписку из ЕГРН истцу стало известно, что собственником квартиры является ответчик Зоточкин А.Ю., в связи с чем истец обратилась с заявлением в органы полиции, на основании которого было возбуждено уголовное дело. Постановлением от 24 июля 2019 года истец была признан потерпевшей по уголовному делу, поскольку было установлено, что 7 июня 2019 года неустановленное лицо по подложным документам заключило договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.
В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя – Бежанова В.П. который заявленные требования поддержал в полном объеме.
В судебное заседание явилась Ким С.Ю., не возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснила, что за несколько дней до совершения сделки были представлены копии необходимых документов, были проведены проверки документов, а также в отношении объекта недвижимости, на сделку все стороны явились, представили оригиналы документов, при удостоверении договора у нотариуса никаких сомнений не возникло.
В судебное заседание ответчик Зоточкин А.Ю. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д.197,200-201), доказательств уважительности причин не явки в судебное не представил.
На основании изложенного, а также положений части 1 ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, суд руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося в судебное заседание без уважительных причин ответчика.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, оценив добытые по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, истец являлась собственником квартиры , расположенной по адресу: <адрес> на основании договора участия в долевом строительстве от 23 декабря 2013 года, акта приема-передачи квартиры от 27 июня 2016 года, выписки из ЕГРН от 1 августа 2016 года.
Согласно выписке из ЕГРН от 21 июля 2019 года собственником указанной квартиры с 13 июня 2019 года является ответчик Зоточкин А.Ю.
По запросу суда, нотариусом представлена копия договора купли-продажи квартиры № от 7 июня 2019 года заключенный между Оганесян А.А. (продавец) и Зоточкиным А.Ю. (покупатель), по условиям которого продавец продал покупателю принадлежащую ему на праве собственности квартиру , расположенную по адресу: <адрес> за 16 500 000 руб.
Истец ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 7 июня 2019 года она не заключала, не подписывала, намерений продать квартиру не имела, объявлений о продажи квартиры не подавала, денежных средств не получала, а также что после обращения к нотариусу и в органы полиции ей стало известно, что сделка была заключена от ее имени неустановленным лицом по поддельному паспорту.
В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что является добросовестным приобретателем квартиры , за квартиру была уплачена полная стоимость, указанная в договоре, что подтверждается договором эксперт-сейфинга в банке «Энергомашбанк» с пересчетом денежных средств.
Между ПАО «Энергомашбанк» и гражданами М.О.А., Зоточкиным А.Ю., В.Р.А., Оганесян А.А. был заключен договор аренды индивидуального банковского сейфа. Договор был расторгнут 14 июня 2019 года по заявлению М.О.А., в связи выполнением условий допуска к сейфу, определенных дополнительным соглашение к договору от 7 июня 2019 года, и после посещения им сейфового хранилища.
Из постановления о возбуждении уголовного дела № от 24 июля 2019 года следует, что 7 июня 2019 года неустановленное лицо по подложным документам заключило договор купли-продажи квартиры , расположенной по адресу: <адрес>, что повлекло лишение права Оганесян А.А. на жилое помещение, причинив ей значительный ущерб в особо крупном размере.
Постановлением от 24 июля 2019 года истец признана потерпевшей по уголовному делу.
В рамках рассмотрения уголовного дела была проведена экспертиза, согласно заключению эксперта № от 19 декабря 2019 года согласно выводам эксперта краткий рукописный текст «Оганесян А.А.» расположенный на оборотной стороне второго листа договора купли-продажи квартиры № от 7 июня 2019 года, в средней части листа под печатным текстом заканчивающимся словами «… текст сделки верно», в строке «продавец» и перед подписью выполнен не Оганесян А.А. Подписи от имени Оганесян А.А. расположенные на оборотной стороне второго листа договора купли-продажи квартиры № от 7 июня 2019 года, в средней части листа под печатным текстом заканчивающимся словами «… текст сделки верно», в строке «продавец» выполнены не самой Оганесян А.А.
Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, ответчиком суду не представлено.
Также в ходе судебного разбирательства представитель истца пояснил, и подтверждается представленными в дело копиями документов из материалов уголовного дела, в ходе следственных действий было установлено, что от имени истца продавцом по поддельному паспорту выступала М.Р.А., паспорт был подготовлен и передан ей Ч.М.Д., вину свою М.Р.А. не отрицала.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ч. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ч.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации ).
В силу ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что об удовлетворении требований о признании договора купли-продажи квартиры от 7 июня 2019 года недействительным, поскольку подписи в договоре купли-продажи квартиры от 7 июня 2019 года выполнены не истцом, сделка от имени истца была совершены иным лицом, которое установлено в ходе рассмотрения уголовного дела.
В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно положениям ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.
Истец является собственником спорной квартиры , поскольку не утратила титул собственника по недействительной сделке.
Таким образом, поскольку ответчик приобрел спорную квартиру по сделке у лица, которое не могло это имущество отчуждать, спорная квартира выбыла из владения истца помимо ее воли, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об истребовании из незаконного владения ответчика спорной квартиры , аннулировании записи о регистрации права собственности ответчика.
Из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 марта 2015 года, следует, что правильное разрешение вопроса о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения требует установления того, была или не была выражена воля собственника на отчуждение имущества.
При этом следует учитывать, что выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле.
В пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Учитывая, что материалами дела достоверно установлен факт выбытия спорной квартиры из владения истца помимо ее воли, доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, подлежат отклонению. В данном случае истец вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения ответчика, поскольку выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.
При этом, суд принимает во внимание, что ответчик не лишен возможности предъявить требования о возмещении убытков, причиненных изъятием имущества.
В соответствии с положениями ст. ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 300 руб.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Оганесян А.А. к Зоточкину А.Ю. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения – удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры , расположенной по адресу: <адрес> от 7 июня 2019 года серии № удостоверенный Ким С.Ю., временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга Югра О.В., зарегистрированный в реестре №, применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №.
Истребовать из чужого незаконного владения Зоточкина А.Ю. – квартиру , расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №
Взыскать с Зоточкина А.Ю. в пользу Оганесян А.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 300 руб.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.